ירשתם דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי: 5 צעדים לפני שחותמים מול היזם

התקופה שאחרי מות הורה היא קודם כול תקופה של אובדן. לצד ההתמודדות הרגשית, המשפחה נדרשת בהדרגה גם לעניינים מעשיים: הסדרת העיזבון, החשבונות, ובמקרים רבים גם הדירה שבה ההורה גר. רוב המשפחות מגיעות להחלטות על הדירה בקצב שלהן, כשהן מוכנות לכך.

לפעמים הדירה נמצאת בבניין שמיועד לפינוי בינוי, ואז ההחלטות עליה קשורות גם להתקדמות של הפרויקט. יש משפחות שידעו על התוכנית עוד בחיי ההורה, ולפעמים ההורה אף חתם על הסכם עם היזם. במשפחות אחרות, הפנייה מהיזם או מנציגות הבניין מגיעה רק אחרי הפטירה. בשני המקרים היורשים הם שצריכים עכשיו להחליט, בזמן שהדירה עדיין רשומה על שם ההורה ולא תמיד ברור מי מוסמך לחתום. גם כשההורה כבר חתם, ההסכם ממשיך לחול לפי דיני הירושה ולפי מה שנקבע בו, והיורשים צריכים להסדיר את הזכויות שלהם בדירה.

לפני שהיורשים חותמים על מסמך כלשהו מול היזם, כדאי שיעברו חמישה צעדים: לקבל צו ירושה או צו קיום צוואה, לרשום את הירושה בטאבו, לבחור ייצוג שמגן עליהם מול היזם, להגיע להסכמה ביניהם, גם כשיש להם דעות שונות על עתיד הדירה, ולבדוק את ההסכם עם היזם. חלק מהצעדים נשענים על דיני הירושה וחלק על דיני ההתחדשות העירונית.

צעד 1: איך מקבלים צו ירושה או צו קיום צוואה?

צו ירושה או צו קיום צוואה הוא המסמך שקובע מי היורשים ומה החלק של כל אחד מהם בעיזבון, ובלעדיו היורשים לא יכולים להוכיח את זכותם בדירה. כשאין צוואה העיזבון מתחלק לפי ירושה על פי דין ומבקשים צו ירושה, וכשיש צוואה מבקשים צו קיום צוואה. כשרק חלק מהעיזבון מוסדר בצוואה, ניתנים שני הצווים.

את הבקשה מגישים לרשם לענייני ירושה, ואפשר להגיש אותה באופן מקוון. מצרפים תעודת פטירה, את הצוואה המקורית כשיש צוואה ואישור שנשלחה הודעה ליורשים, ומשלמים אגרה ואת עלות הפרסום. בבקשה צריך לציין אם אחד היורשים קטין, נמצא תחת אפוטרופסות או שיש לו ייפוי כוח מתמשך שנכנס לתוקף. הרשם מפרסם את הבקשה וקובע תקופה של שבועיים לפחות להגשת התנגדויות, וכשמוגשת התנגדות התיק עובר לבית המשפט לענייני משפחה. פירוט של השלבים מופיע במדריך על בקשה למתן צו ירושה.

עד שהעיזבון מחולק, היורשים מנהלים אותו יחד. לפי חוק הירושה, יורש לא יכול להעביר או למשכן את הזכות שלו בנכס מסוים מהעיזבון, למשל בדירה, לפני החלוקה, ופעולה של יורש אחד לבדו מחייבת את הסכמת האחרים או אישור של בית המשפט, למעט עניינים דחופים. לכן בפועל היזם יבקש לראות את הצו, וכדאי להתחיל בו בשלב מוקדם, עוד לפני שעוסקים בפרטי ההסכם.

צעד 2: איך עושים רישום ירושה בטאבו?

רישום ירושה בטאבו מעדכן את פנקס המקרקעין כך שהיורשים מופיעים כבעלי הדירה במקום ההורה. לפי חוק הירושה, העיזבון עובר ליורשים ברגע הפטירה, והצו מאשר מי הם. הרישום הוא מה שמשקף את המצב הזה בלשכת רישום המקרקעין.

לבקשה מצרפים את צו הירושה או את צו קיום הצוואה. אפשר לרשום גם הסכם חלוקת עיזבון, צו חלוקה של בית משפט או צו מינוי של מנהל עיזבון. כשהסכם בין היורשים לא אושר בבית משפט, כל היורשים צריכים להגיש יחד את הבקשה לרשום אותו. אין צורך באישור ממיסוי מקרקעין, כי לפי חוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה מכירה.

החוק לא מחייב לרשום את הירושה לפני שחותמים על התחייבות מול היזם. אבל כדי לרשום בהמשך את העסקה עצמה צריך את החתימה של הבעלים הרשומים, ולכן בפועל יזמים ובנקים מבקשים בדרך כלל שהרישום יושלם מוקדם. כשהזכויות בדירה רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת ולא בטאבו, כדאי לברר מראש איפה ואיך מעדכנים אותן.

צעד 3: מי מייצג את היורשים מול היזם?

מול היזם היורשים צריכים עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות. ההנחיות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצות לא לבחור עורך דין רק לפי המלצה של היזם או של מארגן, וקובעות שאותו עורך דין לא יכול לייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם. זה התפקיד של ייצוג דיירים בפינוי בינוי: לבדוק את ההסכם, לנהל את המשא ומתן ולהסביר לכל אחד מהיורשים על מה הוא חותם.

לפי הרשות הממשלתית, על פי רוב היזם מממן את שכר עורך הדין של בעלי הדירות, אבל ההסכם עם עורך הדין נחתם בין בעלי הדירות לבינו וכולל התחייבות לנאמנות בלעדית כלפיהם. עורך הדין מייצג כל בעל דירה רק אחרי שחתם על ייפוי כוח אישי.

חשוב להפריד בין שני תפקידים. עורך הדין של בעלי הדירות מייצג אותם מול היזם, ולא מכריע במחלוקות בין היורשים עצמם. שאלות כמו מי מקבל את הדירה החדשה, איך מחלקים את התמורה או מה עושים כשאחד האחים מתנגד שייכות לדיני הירושה, ומטופלות בנפרד בהסכם בין היורשים או בהליך בבית המשפט.

צעד 4: איך מגיעים להסכם בין יורשים, ומה קורה כשאחד מהם לא מסכים?

הסכם בין יורשים קובע מה יקרה לדירה ולזכויות בפרויקט: אם אחד היורשים יקבל את הדירה החדשה וישלם לאחרים, אם הדירה תירשם על שם כולם לפי החלקים שלהם, או אם הזכויות יימכרו והתמורה תחולק. לפי חוק הירושה, העיזבון מחולק בהסכם בין היורשים או בצו של בית המשפט, וההסכם לא צריך אישור של בית המשפט או של הרשם, למעט מקרים מיוחדים כמו יורש נעדר שאין לו מייצג. תשלום מכספים שמחוץ לעיזבון עשוי לשנות את ההשלכות במס, ולכן כדאי לבדוק אותן לפני החתימה. על נקודות נוספות בניסוח אפשר לקרוא במדריך על הסכם חלוקת עיזבון.

כשבין היורשים יש קטין, אדם תחת אפוטרופסות או מי שפועל באמצעות ייפוי כוח מתמשך, עסקה בדירה דורשת אישור מראש. לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, הבקשה מוגשת היום קודם לאפוטרופוס הכללי, שרשאי לאשר אותה או להעביר אותה לבית המשפט. כדאי לקחת את הזמן הזה בחשבון כבר בתחילת הדרך. על התפקיד של אפוטרופוס ועל אופן המינוי אפשר לקרוא במדריך על מינוי אפוטרופוס לקשיש.

כשאין הסכמה, כל שותף בדירה זכאי לפי חוק המקרקעין לדרוש בכל עת פירוק שיתוף. הפירוק נעשה בהסכמה או בצו של בית המשפט: בחלוקה בעין כשהנכס ניתן לחלוקה, ובמכירה כשלא, כמו ברוב הדירות. בחלוקת עיזבון שבית המשפט מורה עליה, נכס שאי אפשר לחלק ניתן ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שהמחיר לא נמוך משוויו. אם אף יורש לא רוצה לקנות אותו, הוא נמכר.

הליך כזה בבית המשפט לוקח זמן, ובינתיים הפרויקט ממשיך להתקדם. חוק פינוי ובינוי סופר את הרוב הנדרש לפי דירות ולא לפי מספר האנשים, ואינו קובע במפורש איך נספרת דירה שיש לה כמה בעלים. גישור בין היורשים לפני שפונים לבית המשפט משרת לכן גם את המשפחה וגם את שאר בעלי הדירות שמחכים להחלטה.

צעד 5: מה היורשים צריכים לבדוק בהסכם עם היזם?

מעבר לבדיקות שכל בעל דירה עושה, ליורשים יש כמה שאלות משלהם:

• מי חותם: כל היורשים, או מנהל העיזבון אם מונה. מנהל עיזבון צריך אישור מראש של בית המשפט כדי להעביר או לחלק דירה מהעיזבון.
• על שם מי תירשם הדירה החדשה: ההסכם צריך לשקף את החלקים של היורשים, או את ההסכם שהגיעו אליו ביניהם.
• מה קורה אם בעל זכויות נפטר במהלך הפרויקט: חוקי ההתחדשות העירונית לא מסדירים את זה. הזכויות והחובות מכוח ההסכם עוברים לעיזבון לפי דיני הירושה, ולכן כדאי שההסכם יתייחס לכך במפורש, כולל לייפוי הכוח שבעלי הדירות נותנים ליזם או לעורך הדין שלו.
• ההגנות לקשישים: חוק פינוי ובינוי מגדיר קשיש כבעל דירה בן 70 ומעלה שגר בדירה לפחות שנתיים במועד החתימה על העסקה הראשונה בבניין. לפי ההגדרה הזו, יורש נהנה מההגנות רק אם הוא עצמו עומד בתנאים.
• הבדיקות הרגילות: הבטוחות שהיזם נותן, דמי השכירות לתקופת הבנייה, לוחות הזמנים והפיצוי על איחור, והמפרט של הדירה החדשה.

יורש שמרגיש שמפעילים עליו לחץ לחתום יכול לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לפי החוק, הממונה בודק בין היתר תלונות על לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו, וצריך להחליט בתוך 90 ימים.

מתי כדאי להתחיל?

כשהמשפחה מוכנה לעסוק בעיזבון, כדאי להתחיל בצו הירושה, ברישום ובהסכם בין היורשים, כי הם לוקחים זמן. בזמן הזה אפשר לבדוק גם את מצב הפרויקט ואת ההצעה של היזם. עד אז כדאי לא לחתום על שום מסמך מול היזם, גם לא על מסמך שמוצג כהסכמה עקרונית.

כשהיורשים כבר יודעים מה הם רוצים לעשות עם הדירה, עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק את בעלי הדירות יכול לעבור איתם על ההסכם מול היזם, בזמן שעורך הדין לענייני ירושה מטפל בצו, ברישום ובהסכם ביניהם. כך כל תחום מקבל את הטיפול שלו, והמשפחה חותמת כשהיא מבינה בדיוק על מה.

המידע במאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה יש לבחון את נסיבות העיזבון, את ההסכם עם היזם ואת מצב הרישום של הדירה.